Содержание статьи
Покупка недвижимости в Грузии
Рынок недвижимости в Грузии почти не регулируется и имеет свою долю подводных камней. С одной стороны, идти на сделку с ожиданиями, основанными на западных стандартах, означало бы в корне неверное понимание грузинского рынка недвижимости. С другой стороны, если вы ищете невероятную отдачу от затраченных средств, то недвижимость в Тбилиси имеет огромный потенциал роста.
Отсутствие регулирования, наряду с развивающимся рынком в целом, делает Грузию отличной инвестиционной возможностью. Однако чтобы заключить сделку, соответствующую ожиданиям, нужно понимать, на что ориентироваться.
По сути, данная статья является пособием — как избежать мошенничества и как не упустить действительно хорошую сделку в Грузии. Также разберем различные уловки, которые используют агенты, чтобы подтолкнуть вас к продаже.
Статус-кво в грузинской недвижимости
Рукопожатие и бокал вина. Это традиционная основа многих сделок, которые заключаются в Грузии. Основан он по большей части на доверии и авторитете агента, которого посоветовал троюродный дядя жены соседа. Который, в свою очередь, тоже когда-то приобрел жилье подобным образом, закрепив сделку парой-тройкой бокалов киндзмараули.
Именно такой способ ведения дел существовал здесь веками. Конечно, написанное выше утрировано, но смысл понятен. Подобные сделки сопряжены, по крайней мере, с тремя основными проблемами:
- Компетенция. Хотя продавец может быть честным и заслуживающим доверия, компетентен ли он? (Достаточно компетентен, чтобы знать, что некачественная работа их двоюродного брата приведет к огромной проблеме с сыростью, например, через 6 месяцев).
- Доверие. Мы больше не живем «в деревне», где тесная социальная ткань требует честности. Однако, некоторые продавцы действительно честны. Многие осознают, что при продаже в городе к ним почти не будет привязано общественное клеймо.
- Агенты и местные маклеры. Все больше и больше сделок совершается с агентами, которые, за исключением очень ограниченного 1% заслуживающих доверия. Они скажут буквально все, чтобы совершить продажу, и за ложь почти не бывает никаких последствий. Особенно в устных обсуждениях. Объедините эту проблему с тем фактом, что единственный документ, необходимый для каждого агента по недвижимости в Грузии, — это простая визитная карточка, и вы поймете, почему в Грузии так много проблем с рынком.
Просто ли найти порядочного агента по недвижимости в Грузии?
Вкратце говоря, нет. Вам даже может посчастливится встретить “единорога” — по-настоящему компетентного и заслуживающего доверия агента, — но скорее всего и в этом случае немедленно столкнетесь с другой проблемой, которая остановит ваши инвестиции. Ведь вы узнаете еще больше «потрясающих» особенностей.
Крошечное портфолио. На большинстве западных рынков агенты имеют доступ к огромному общему портфолио объектов недвижимости. Но не в Грузии. Ведь распределение комиссионных здесь встречается очень редко. Происходит это чаще с помощью принуждения или хитрых уловок, а не честной, открытой реферальной системы. Поэтому, найдя одного агента, который не предложит подходящих вариантов, придется искать следующего.
Недвижимость в Грузии — распространенные аферы
Не каждая афера — это именно афера… Понимание и способность замечать нюансы того, как все работает в Грузии, — это действительно основа для принятия правильных решений. Это правда, что люди просто последовали своему паучьему чутью и сумели приземлиться. Однако верно и то, что люди, покупающие только на доверии, спустя месяцы или годы сожалеют об этом.
Ниже перечислены наиболее распространенные виды мошенничества, с которыми вы столкнетесь, без определенного порядка:
Фэйковые агенты в Грузии — перекупы и маклеры
Помимо агентов, выдающих себя за экспертов, не имеющих ни обучения, ни опыта, ни полномочий (по закону они им, конечно, не нужны), существует еще один тип мошенничества с «фальшивыми агентами». Здесь агент притворяется собственником, котором на самом деле не является.
Агенты просматривают наш сайт AllSellers.ge в поисках недвижимости, которую, по их мнению, они могут продать, особенно те, которые были указаны непосредственно владельцами. Затем они копируют фотографии и информацию в свое портфолио. Когда вы звоните им по поводу листинга, вы становитесь их лидером, а затем они идут к продавцу напрямую, чтобы договориться о том, что они нашли для них покупателя. Даже если этот продавец, не был заинтересован в работе с этим или любым другим агентом.
Само по себе может показаться, что это только негативно влияет на других агентов, а не на вас или продавца, поскольку сделка все равно происходит. Однако это может стать очень проблематичным, когда мошеннический агент выставляет недвижимость на продажу по более высокой цене, чем другие агенты, и в конечном итоге вы платите за продажу на 5 тысяч долларов больше, потому что вы не знали. На самом деле 5 тысяч это вовсе не предел.
Есть и такие наглецы, которые выкладывают фотографии с водяными знаками с нашего веб-сайта, размещенные на других веб-сайтах. Часто это сразу выдает нечестного агента-мошенника о том, что у него нет доступа к исходным фотографиям.
Вторичная недвижимость Грузии
Что нужно знать о продавце(владельце) вторичной недвижимости в Грузии перед покупкой?
- числится ли продавец в реестре должников Национального бюро исполнения
- единственный ли он собственник
- собственник совершеннолетний — это важно. Так как условия сделки будут другими с юридической стороны
- семейный статус владельца — жена/муж должны дать свое письменное согласие
- все ли задолженности погашены по коммунальным платежам
- подтверждение законной собственности и приобретения объекта сделки
Но есть и юридические моменты для проверки самой недвижимости. Например, корректная установка и работа счетчиков, статус недвижимости (это может быть здание с историческим значением или строение находится на месте природного заповедника и т.п.), документы на законные изменения размеров недвижимости или перепланировок (если они производились).
Если сделка купле-продажи вторичной недвижимости в Грузии происходит не самим собственником, узнайте детали и условия договора на управление объектом или аренды. И обязательно проведите проверку, чтобы убедиться, что продавец соблюдает условия соглашения.
Недвижимость которой не существует — фэйковые объекты
Как только вы отфильтруете поддельные списки и найдете то, что вам нравится, которое может действительно существовать, реальность может сильно отличаться от того, что вы ожидали. Есть пара общих проблем:
▪️ Агенты лгут о состоянии имущества
Это может быть что угодно, от маленькой лжи, типа «там точно есть духовка», до огромной лжи, типа «там большой балкон с прекрасным видом». И вы оказываетесь на крохотном французском балконе с видом на другой Многоквартирный дом! Это одна из причин чтобы не покупать недвижимость в Грузии удаленно.
▪️ Указана неверная или ложная информация о квадратных метрах
Официальный зарегистрированный размер отличается от размера листинга. Иногда это происходит из-за того, что площадь квартиры изменилась с момента последней проверки властями. Как это часто бывает из-за самостроя — да-да, это возможно не только в частных домах. Но важно понимать, что оценки должны основываться на официальном зарегистрированном размере. Так что, если они говорят, что это 100 м2, а на самом деле в документах 90 м2, вы просто потеряли 10% своей стоимости за метр по сравнению с рекламным листингом.
Наружные площади включены в внутренний размер. Очень часто просто добавляют метраж террасы/балкона к общему размеру собственности, а не дифференцируют. Вы можете подумать, что получаете квартиру площадью 130 м, но на самом деле это квартира 115 м + 15 м.
▪️ Фэйковые и заниженные цены на недвижимость в Грузии
Если вы будете особенно усердны в поиске, то иногда будете обнаруживать несколько предложений по продаже или аренде одной и той же квартиры или дома по разным ценам.
Причины, по которым это обычно происходит:
- Фэйковые агенты (см. выше), перечисляющие недвижимость, которую они на самом деле не представляют, по более низкой цене, чем настоящий агент. Чтобы получить потенциальных клиентов в ущерб части своих комиссионных. Затем совершить продажу, перенаправив покупателей к продавцу.
P.S. 3% — это комиссия агента по закону Грузии. - Или же они могут указать более высокую цену на недвижимость. А потом убедить собственника сотрудничать именно с ними, суля ему больше денег. Эх… если бы все эти предложения по-настоящему стоили заявленных сумм…
- Фактический агент разместил несколько объявлений с разными ведущими фотографиями.
Частенько указывают разную стоимость на дублированные объявления, жонглируя главными фото одного и того же объекта.
Качество и стандарты строительства в Грузии
Это не афера, но это важный фактор при покупке или аренде недвижимости в Грузии.
Общие строительные стандарты просто не регулируются так всесторонне, как, например, в ЕС или США. Могут ли строительные компании срезать углы, не подвергаясь штрафам со стороны властей? В некотором смысле, очень даже. Поэтому ответственность за оценку стандартов часто ложится на покупателя.
Поскольку базовый минимальный стандарт намного ниже, чем в ЕС или США, вы должны с самого начала понимать следующие нюансы:
- Если выберете застройщика более высокого уровня, то цена соответственно будет выше за метр, чем в среднем по рынку.
- Покупайте только в том месте, где строительство здания полностью завершено. Так вы можете оценить недвижимость по факту. И увидите, что все соответствует приемлемым стандартам и устраивает вас лично. Опять же, цена за готовое жилье обычно выше, чем на этапе строительства.
- Если вам нужны лучшие цены, то неизбежен компромисс. Ведь 10/10 никогда и нигде не бывает реалистичным.
Неразглашение дефектов, залогов и долгов
Итак, вы нашли место, которое вам нравится, продавец кажется очень приятным и заинтересованным в продаже. Вы готовы к этому праздничному бокалу вина и рукопожатию. Но вот о чем вы ни на минуту не должны забывать — проблемы с недвижимостью станут вашей ответственностью, как только вы подпишете договор купли-продажи. Если, конечно, в договоре черным по белому не написано, что ответственность ляжет на продавца.
- Пример 1: Продавец на момент вашей сделки должен заплатить $50 000 по ипотеке. Хотя долг не переходит к вам, залог остается на имущество. Таким образом, если продавец не полностью выплатил ипотечный кредит, то банк потенциально может вернуть вашу собственность, если продавец не исполнит свои обязательства по ипотечному кредиту после вашей сделки. Самый безопасный способ избежать этого — договориться с продавцом о том, что вы будете платить ипотечный кредит из общей суммы продажи, прежде чем перечислять остаток продавцу. Но лучше иметь юриста в этом случае.
- Пример 2: Продавец фактически не владеет имуществом по закону. Выяснилось, что это делает третья сторона, которая не заинтересована в продаже или даже создаст проблемы с продажей.
- Пример 3. Оказывается, что недвижимость, которую вы пытаетесь купить, на самом деле не существует (по закону) и фактически построена незаконно. Так бывает чаще, чем вы можете подумать. Люди строят что-то, например, пристройку или дополнительный этаж на крыше многоквартирного дома, даже не имея на это надлежащего разрешения на планирование.
Это всего лишь краткий список примеров из довольно большого списка, с которым мы имели дело. Первым шагом к выявлению проблем является проверка кадастрового кода в государственном реестре. Но для большего спокойствия лучше всего нанять юриста по недвижимости.
Покупка недвижимости в Грузии за наличные (особенно в долларах США или евро) и курсы обмена
Когда наши клиенты узнают, что продавец требует оплату в полном объеме, наличными в долларах США, они часто немного паникуют. Этот запрос возникает при довольно большом количестве сделок с недвижимостью. Итак, почему это происходит и насколько это безопасно?
USD/EUR не является законным для большинства внутренних транзакций в Грузии
Учитывая, что грузинские банкоматы позволяют снимать доллары, логично подумать, что доллары являются законным платежным средством в Грузии. В большинстве случаев это не так.
Но волатильность местной валюты (лари) подталкивает продавцов принимать крупные платежи в долларах США. Так просто стабильнее и удобнее.
Исключение для покупки недвижимости
Соответствующим исключением здесь является то, что покупка недвижимости разрешена в иностранной валюте, если покупатель не является резидентом Грузии.
Однако в Нацбанке немного неясно, что именно это означает. Идут ли в счет налоговые резиденты? Те, у кого есть законный вид на жительство? Или те, кто обычно проживает в Грузии? Или даже те, кто покупает с намерением проживать в Грузии? И как этот статус проверяется банком?
Если вы абсолютно точно проживаете в другом месте и не имеете налоговых или законных связей с Грузией, то у вас вряд ли возникнут проблемы. Для кого-то еще может быть риск, даже если ваш банкир говорит вам, что все в порядке. Имейте это ввиду и лучше сотрудничайте с юристом.
Налоги, пошлины и сборы в Грузии
Это безопасно? Смогут ли вас обмануть при покупке или аренде
➡ Если заранее найти хорошего юриста, то и бояться нечего. Юрист продавца не подойдет по понятным причинам.
➡ Если же планируете заняться сделкой без юриста и опыта в подобных делах, то тут как повезет. Может попадется адекватный, честный продавец и все пройдет гладко. Или нет. В общем шансы 50/50.
Безопасно ли носить с собой огромные пачки наличных денег?
Хотя уровень преступности в Грузии очень низкий, а карманные кражи и кражи сумок на самом деле довольно редки, это все еще развивающаяся страна, и она далека от идеала и не рекомендуется носить с собой большие суммы наличными. Особенно в одиночку.
Что вы можете / должны делать, если вы идете с покупкой наличными?
▪️ Договоритесь об оплате законным способом
Если вы являетесь резидентом Грузии, мы рекомендуем договориться о том, чтобы сделка работала с помощью банковского перевода или наличными в лари, а не в долларах США. Возможно, вам придется заплатить немного больше, но сохранение законности того стоит. В некоторых случаях убедить продавца принять лари просто невозможно.
▪️ Акт о приемке
Акт приемки — это юридический документ, который вы подписываете, который показывает движение средств между двумя сторонами. Такого рода акт будет служить доказательством того, что оплата была произведена для намерения приобрести недвижимость. Если продавец не приступит к подписанию договора купли-продажи (что вы сделаете на той же встрече в присутствии посредника/нотариуса и вашего адвоката, так что есть много свидетелей), то продавец по закону должен будет вернуть деньги.
▪️ Курсы обмена
Убедитесь, что вы заранее договорились, к какому органу по обменному курсу будет обращена информация, чтобы определить точный обменный курс на момент покупки. Если вы придете, а продавец попытается использовать курс Google или банка TBC, а не, например, курс Национального банка Грузии, вы можете заплатить больше, чем ожидали.
▪️ Увеличение цены
Этот факт может быть связан с мошенничеством с поддельными ценами, мошенничеством с покупкой наличными или вовсе не связанным с этими ситуациями.
С поддельными ценами вы обычно обнаружите, что указанная цена невозможна, как только вы действительно попытаетесь совершить покупку. При покупке наличными цена может увеличиться, если вы настаиваете на покупке с помощью банковского перевода и/или не в долларах США.
Так когда же еще цена на недвижимость может случайно увеличиться? Почти в любое время. И мы часто сталкиваемся с этой проблемой. Ниже случайный список всего лишь нескольких оправданий, которые продавцы предоставили для повышения цены после того, как сделка уже была согласована:
- Вы сказали/спросили что-то, что я счел оскорбительным (подробнее об этом ниже), и я больше не буду продавать вам по первоначальной цене, так как меня обидели
- Мне нужно было продать ко вторнику, и, поскольку вы хотели время подумать об этом, цена сейчас выросла
- Вы иностранец и можете позволить себе платить больше (тем более если вы работаете в IT) — не афишируйте свой доход и сферу работы!
- Я понял, что недвижимость стоит больше, чем я думал
- Мой дядя/кум/песель/ троюродный брат свахи_жены в восемнадцатом колене женился на прошлой неделе, и теперь мне нужно больше денег, чем я ожидал, поэтому я должен брать больше. Это как девиз местных маклеров-самозванцев 😆
Оскорбления и крики во время переговоров
Это не мошенничество как таковое, но оно, безусловно, может сорвать сделку или заставить продавца повысить цену. Переговоры о продаже недвижимости в Грузии, особенно с более сложными продавцами, предполагают довольно сложное знакомство с неписаными законами грузинских обычаев.
Если вы спросите о чем-то, что продавец сочтет неразумным, или вы ему не нравитесь — он не будет вам продавать объект, независимо от цены. Логика, которая применяется к переговорам, изначально не будет иметь смысла ни для кого из западных стран. Это одна из очень веских причин нанять хорошего грузинского юриста для ведения переговоров от вашего имени. Поскольку тот знаком с законами и правилами, а значит может уловить нюансы и/или проконсультировать вас, если с продавцом возникнет недопонимание.
Мы могли бы написать книгу об этом процессе и его особенностях, но достаточно сказать, что в этом коротком отрывке времени продавцы могут воспринимать вопросы, которые вы считаете абсолютно разумными, и воспринимать их как оскорбление. Что приведет к повышению цены или полному прекращению сделки на любом этапе.
Официальная оценка недвижимости
Однако, в отличие от агентов по недвижимости, оценщики должны быть аккредитованы. Причина, по которой он попал в этот список, заключается в том, что отчет об оценке обычно никогда не основывается на полной проверке имущества. Рыночная стоимость оценивается на основе статистики продаж, местоположения, размера и других общих показателей.
По существу, две квартиры одинакового размера в одном и том же здании, на одном этаже и в одинаковой степени завершенности (т. е. черный каркас, белый каркас, зеленый каркас и т. д.) могут оцениваться одинаково, даже если одна из них с ремонтом от опытных мастеров, в то время как в другой «горцы» лопатой накидали штукатурку вам на стены. (Последнее, конечно, означает, что вам нужно будет заплатить тысячи лари, чтобы все исправить, а затем снова заплатить, чтобы переделать все с нуля, что будет стоить еще дороже!)
📌 Подробнее о том, как получить вид на жительство в Грузии
Отсутствие осведомленности о рынке
Принципы рыночной экономики для многих продавцов в Грузии остаются terra incognita. Типичное решение о запрашиваемой цене основывается на двух возможных факторах — отчете об оценке (см. выше) или «за сколько мне нужно то продать». Первое логично, но вы обнаружите, что многие продавцы просто не желают вести переговоры ни при каких обстоятельствах — даже при наличии явных дефектов их имущества, как обсуждалось выше.
Второй — это уровень воинственности, при котором недвижимость иногда выставляется на продажу годами. В некоторых случаях они могут даже продолжать тратить деньги на проценты/кредиты, вместо того чтобы сделать логичный выбор: немного снизить цену и погасить кредит для чистой экономии.
Если рынок медленный, они хотят ту же цену. Если валюта упала, они хотят ту же цену. Список можно продолжить…
В этих случаях стандартные переговоры редко бывают эффективными. Пришло время решить — заплатить или просто уйти.
To deal or not to deal — that’s the question…
Вы можете быть знакомы с идеей в западных странах, что как только вы делаете предложение и оно принимается, сделка почти наверняка состоится, и вы просто проходите все этапы, такие как осмотр имущества, сопровождение сделки и, наконец, сама покупка.
Здесь нет никаких гарантий этого. Эта сделка может распасться в считанные секунды, если кто-то другой сделает предложение, даже если ваше предложение уже было принято, и даже если оно было немного выше.
Это означает, что важна скорость перехода от предложения к сделке. Но не позволяйте этому факту заставлять вас спешить со сделкой. Она может оказаться инвестицией, о которой позже пожалеете. Следует соблюдать баланс между должной осмотрительностью и скоростью.
Конечно, это не всегда легко. И иногда другой покупатель, который просто верит продавцу на слово, может урвать сделку прямо у вас из-под носа.
Следует отметить, что проверки собственности и юридическая экспертиза часто выявляют проблемы. А это уже риск для агента потерять свои комиссионные и время, если вас по итогу не устроит данная недвижимость.
Следует очень осторожно относиться к любому агенту, который говорит вам, что проверка не нужна. Или же вовсе отказать от такого кадра.
Для эмигрантов грузинский рынок недвижимости может быть пугающим. Даже после приобретения некоторого опыта уровень нелогичного (по крайней мере, незападного) поведения и нюансов все еще может быть достаточно подавляющим, чтобы вызывать большое беспокойство и оставлять вас неуверенными в том, принимаете ли вы правильные решения.
